מבזק ללקוחות ועמיתי זיו שרון ושות' עורכי דין מס' 32 9.10.2012
על מקלט המס בתמ"א 38
מאת: גיא בר-און, עו"ד (רו"ח); זיו שרון, עו"ד ; משרד זיו שרון ושות' עורכי דין
אחד היתרונות החשובים של פרויקט תמ"א 38 הוא האפשרות להוסיף ממ"ד – מרחב מוגן דירתי.
לפני מספר עשרות שנים, החוק החל לחייב הוספת מרחב מוגן לכל מבנה חדש. זאת, גם במטרה להתמודד עם איומי נשק כימי וביולוגי על האוכלוסייה. מטרת הממ"ד לשמש מקלט, שהגישה אליו מהירה, כדי למזער ככל האפשר את זמן החשיפה להתקפה, והוא מחליף למעשה את המקלט המסורתי.
יתרון מיסויי, יכול לצמוח כתוצאה מבניית הממ"ד, לבעלי דירות אשר משתמשים בדירותיהם למשרד או עסק אחר (בניגוד לשימוש פרטי) או מי שעוסק בהשכרת דירות כפעילות עסקית.
סעיף 17(7) מתיר בניכוי הוצאות בנקיטת אמצעי זהירות מפני התקפות מן האויר. על פי עמדת הרשות, הוצאות נקיטת אמצעי הזהירות ינוכו מהכנסתו של מי שנקט ויצר בעצמו את אמצעי הזהירות, אך לא יותרו בניכוי מהכנסתו של מי שרכש אמצעים אלו (כגון-אדם שרכש בניין או חלק ממנו בו קיים מקלט). אולם בעניינו, מדובר בבעלי דירות קיימות שרוכשים שירותי בניית ממ"ד ממש, וזאת בתמורה לויתור על זכויות הבניה.
הוצאה זו תותר בניכוי מהכנסה לפי סעיף 2(1) לפקודה או מהכנסה לפי סעיף 2(6)לפקודה (כאשר אם המדובר בשימוש עסקי חלקי והשאר פרטי, באותו יחס תותר ההוצאה לבניית הממ"ד). לפי הפסיקה כאשר מדובר במי שבונה מקלט במסגרת "עסק של השכרת מקרקעין" יותרו ההוצאות בניכוי גם אם טרם נתקבלו הכנסות מהשכרת הנכס שנבנה.
ויודגש כי ההוצאה תותר למרות שלכאורה הדיירים לא שילמו במזומן בעבור הממ"ד, זאת מאחר ורואים בעסקה עם הקבלן כתשלום בצורת מכר זכויות עבור קבלת שירותי בנייה, שחלקם גם עבור הממ"ד.
נציין, כי לדעתנו גם הקבלן יכול לנכות את כהוצאה מיידית את בניית הממ"ד שהוא בונה כחלק מדירות שהוא בונה לעצמו על הגג, בין אם הוא מייעד את הדירות לרכוש קבוע ובין אם הוא מייעד אותן כמלאי.
יתר על כן, לטעמנו ובאנלוגיה מהפסיקה, ההוצאה בגין הממ"דים בדירות המלאי, תותר כבר עם סיום הבנייה של הממ"דים, גם אם מועד זה מוקדם למועד ההכרה בהכנסה ממכירת הדירות.
תיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין
מאת: אורית קוך, עו"ד ; זיו שרון, עו"ד ; משרד זיו שרון ושות' עורכי דין
לאחרונה התקבל תיקון מס' 74 לחוק מיסוי מקרקעין, המחיל את הוראות פרק חמישי 5 הדנות בתמ"א 38 גם על פרויקטים מסוג תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש). לכאורה, מדובר בשינוי מבורך לאור עמדתה הקודמת של הרשות, כפי שבאה לידי ביטוי בהחלטת מיסוי 5887/11 שקבעה כי בפרויקטים מסוג זה לא ינתנו פטורים לפי פרק חמישי 5.
אז למה "לכאורה"? משום שאנו סבורים כי ההגבלות שהוטלו על מתן הפטור מקטינות את כדאיות בקשת הפטור לפי פרק חמישי 5 עד מאד, באופן שהפטור החלופי שלפי פרק חמישי 1 לחוק הינו בעל עדיפות מיסויית ברורה.
נסביר-הגבלת הפטור נעשתה בשני ראשים עיקריים: הן הגבלת התמורה הניתנת לדייר, והן הגבלת הפטור לזכויות בניה מכח תמ"א בלבד.
מאחר ובפרויקטים של תמ"א 38/2 ברוב המקרים מנוצלות ע"י היזם גם זכויות בניה מכח תב"ע, הרי שלפי התיקון לחוק על זכויות אלה יחול מס מלא, בעוד בניצול פטור לפי פרק חמישי 1 ההגבלה הקיימת הינה רק מצד התמורה לדייר (תקרת הפטור), וקיימת אדישות לאיפיון הזכויות הנמכרות!
ההגבלה הכפולה של תיקון 74 מהווה באופן ברור תעדוף של "שריפת" פטור לפי פרק חמישי 1, או תעדוף לפנייה למסלול פינוי בינוי מקום שקיימים התנאים לכך, כאשר במקרה זה אפילו נחסכת "שריפת" פטור.
כך שברור כי מסלול הפטור החדש שלפי תיקון 74 יוותר לשימוש רק מקום בו אין אפשרות לפטור אחר. כמובן שפטור כלשהוא עדיף על חיוב מלא במס.
אולם, נדמה שבכך הוחמצה כוונתו המקורית של המחוקק שביקש לקדם ולפשט פרויקטים של תמ"א 38/2 בעלי העדיפות ההנדסית הברורה. כך נותרים למעשה הקשיים, והמחיר והזמן בצידם, שבשכנוע דיירים להשתמש ולבזבז את הפטורים הרגילים שלהם.
לא זו בלבד, אלא שהתנאים המקשים כאמור לעיל בתמ"א 38/2 לכניסה לגדרו של פרק חמישי 5 יוצרים הקשייה גם במע"מ בהשוואה למסלול המקביל של פינוי-בינוי .
In the Media 
