מבזק ללקוחות ועמיתי זיו שרון ושות' עורכי דין מס' 45
4.1.2014
מכירת "דירה שהתקבלה במתנה" במסגרת עסקאות תמא 38/2 או פינוי-בינוי
מאת: אורית קוך, עו"ד; ערן פיירשטיין, עו"ד; משרד זיו שרון ושות' עורכי דין
הוראות חוק מיסוי מקרקעין הדנות במתן פטור ממס למוכרי זכויות בניה מכח תמ"א 38 או למוכרי דירות בפרוייקט פינוי-בינוי, מגבילות את מתן הפטור לדירה אחת למוכר. על מנת למנוע מצב של "שכפול פטורים" נקבע כהוראה אנטי תכנונית כי "הועברה דירת מגורים לקרוב בפטור ממס לפי חוק זה, בתקופה של 24 חודשים שלפני ההסכם למכירת הזכות הנמכרת, לא יחול במכירתה פטור ממס לפי סעיף זה; בסעיף קטן זה, "קרוב" ו"שליטה" – כהגדרתם בסעיף 49כב(ב)."
נשאלת השאלה, מה דינה של דירה שנרכשה ישירות על שם המוכר ואולם רכישתה מומנה בכספים שניתנו למוכר במתנה? שאלה זו רלוונטית נוכח הוראת סעיף 49ו. לחוק הקובע כי דירה כזו תחשב ל"דירה שהתקבלה במתנה" ויחולו עליה הוראות הצינון הקבועות בסעיף 49ו המונעות מכירתה בפטור ממס לפי סעיף 49ב בתקופת הצינון.
אנו סבורים, כי הוראות סעיף 49ו. אינן חלות על דירות שנמכרות בפטור ממס לפי פרק חמישי 5 (תמ"א 38) או פרק חמישי 4 (פינוי בינוי). מכמה וכמה טעמים:
סעיף 49ו. הינו חלק מפרק חמישי 1 הדן בפטור לדירת מגורים מזכה ועל כן תחולתו אך ורק ביחס לדירות שנמכרות בפטור לפי סעיפי 49ב.
מבחינה לשונית, מניעת הפטור שלפי פרק תמ"א 38/פינוי-בינוי חלה על דירה "שהועברה לקרוב בפטור ממס". דירה שמלכתחילה נרכשה על שם המוכר אינה ממלאת אחר תנאי זה.
כזכור, ההוראה שנקבעה בפרקי פטור למכירת זכויות תמ"א 38/פינוי-בינוי הינה הוראה אנטי תכנונית שנועדה למנוע מבעלים של מספר יחידות במתחם/בניין "לשכפל" את הפטור הניתן לפי סעיפים אלה. ברכישת דירה חדשה, גם אם במימון כספים שהתקבלו במתנה, לא מתקיים רציונל זה.
בשולי הדברים, נציין כי לטעמנו, ההוראה הקובעת כי "יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה […] כקבלתה במתנה" הינה גזירה שהציבור אינו יכול לעמוד בה ויש לשקול ביטולה. דווקא קברניטי המשק בהווה, שחרתו על דגלם את הסיוע לשכבות הביניים צריכים יותר מכל להבין שזוג צעיר לא יכול היום לרכוש דירה ללא עזרה מההורים. כיצד יכול להיות שהמדינה רואה בעזרה כספית לילדים ברכישת דירה כ"תכנון מס בלתי לגיטימי" שיש למנוע אותו?!
אמנה חדשה עם מלטה – מהם השינויים הבולטים בה?
מאת: זיו שרון, עו"ד; יועד פרנקל, עו"ד (רו"ח); משרד זיו שרון ושות' עורכי דין
ביום 1/1/14 נכנסה לתוקף האמנה בין ממשלת מדינת ישראל לבין ממשלת מלטה בדבר מניעת כפל מס ומניעת התחמקות ממסים בזיקה למסים על הכנסה (להלן: "האמנה") מכוח צו מס הכנסה (מניעת מסי כפל) (מלטה), התשע"ד-2013.
מיסוי דיבידנדים- סעיף 10 לאמנה קובע, שעל דיבידנדים המחולקים על ידי חברה תושבת ישראל לחברה תושבת מלטה שהיא בעל מניות מהותי בה ינוכה במקור מס בשיעור 0%. במקרים אחרים ינוכה מס בשיעור 15%. לעומת זאת, על דיבידנדים המחולקים על ידי חברה תושבת מלטה לתושב ישראל המס שינוכה במקור לא יעלה על המס הנוהג במלטה לפי הדין הפנימי. למיטב ידיעתנו, בדין המלטזי קיים מס חברות אחיד בשיעור 35% (שיעור מס זה הוא גם שיעור המס החל על יחידים, אם כי להם יש מדרגות מס). במלטה נהוג ניכוי במקור על דיבידנדים בשיעור 0% כשהתשלום לתושב חוץ (או 15% אם בעל המניות מקבל בשם תושב מלטה). כאמור, סעיף הדיבידנדים באמנה גם כך קובע שיעור ניכוי במקור כשחברה מלטזית משלמת לחברה ישראלית/יחיד ישראלי לפי הדין הפנימי ולכן אין שינוי מול המצב הנוכחי. בהקשר זה יוער, כי, למיטב ידיעתנו, במלטה לא נהוגה השיטה הקלסית לגבי המיסוי הדו-שלבי (מיסוי ברמת החברה ומיסוי ברמת היחיד) אלא נהוגה שיטת ה-Imputation System במסגרתה על הכנסת החברה חל מס חברות בשיעור 35% אולם לאחר החלוקה מקבל בעל המניות החזר מס על הדיבידנד ככל שהוא לא חייב באופן אישי מס על הדיבידנד (וזהו המצב כשהמקבל תושב חוץ). במלים אחרות, אם המקבל תושב ישראל כיוון שאינו חייב במס במלטה הוא יקבל החזר מלא. לפיכך האמנה אינה משנה מצב זה, שהיה קיים גם אלמלא האמנה.
חברה נשלטת זרה (להלן: "חנ"ז")- במצב החוקי ששרר לפני תיקון 198 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה") שעה שהמס החל היה 20% והן במצב החוקי השורר אחריו מיום 1/1/14 כאשר המס החל הוא 15% עולה השאלה האם חברה מלטזית עונה על תנאי זה שבהגדרת חנ"ז, שכן המס החל הוא אומנם 35%, אך מס זה מוחזר ליחיד בעל המניות אם הוא תושב חוץ. לטעמנו, אף אם המס מוחזר לבעל המניות, עדיין אין הוא מוחזר לחברה ומאחר שהחברה שילמה מס אפקטיבי בשיעור העולה על 20% לפני תיקון 198 לפקודה או בשיעור העולה על 15% לאחר תיקון 198 לפקודה חברה תושבת מלטה יוצאת מהגדרת חברה נשלטת זרה.
נאמנויות- המונח "אדם" כולל נאמנות. שובר השוויון שנקבע לגבי נאמנות הוא הסכמה הדדית. עד להכרעה בין רשויות המס בהסכמה הדדית יחולו סעיפי הקלה ממסי כפל, חילופי מידע ואי אפליה. בפרוטוקול לאמנה באופן ייחודי לאמנות שחתומה עליהן ישראל מצויים קריטריונים בהליך הסכמה הדדית לגבי נאמנות. קריטריונים אלה הם:
המדינה שהנאמנים הם תושביה במועד הקמת הנאמנות ובפרק הזמן הנדון;
דין המדינה המסדיר את הקמתה ופעולתה של הנאמנות;
מיקום נכסי הנאמנות;
מקום מושבו של היוצר במועד יצירת הנאמנות ובפרק הזמן הנדון; וכן
המדינה שהנהנים של הנאמנות הם תושביה לפרק הזמן הנדון.
לטעמנו, היות שהאמנה הינה בבחינת דין מקל ואינה יכולה לגבור על הדין הפנימי ראשית יש לבחון האם הנאמנות הנדונה נמצאת ברשת המס הישראלית לפני בחינת קריטריונים אלה. במלים אחרות, רק נאמנות שניתן לסווגה כ"נאמנות תושבי ישראל" או כ"נאמנות נהנה תושב ישראל" יכולה להבחן במשקפי קריטריונים אלה. נאמנות שהיא "נאמנות תושבי חוץ" לא תוכל לחזור לרשת המס הישראלית אף אם התקיימו מי מקריטריונים אלה.
היבטים אחרים- אף אם כאמור אין האמנה משנה את המצב המיסוי לגבי בעל מניות ישראלי המחזיק בחברה מלטזית, ככל אמנה יש בה תועלת בקביעת שיעורי ניכוי במקור הנמוכים מסעיף 170 לפקודה בדמות ניכוי במקור 0% על דיבידנד שתחלק חברה ישראלית (כשהמקבלת בעל מניות מהותי) או 5% לגבי ריבית או 0% לגבי תמלוגים.
Our webpage is under upgrade
Our new address is:
Beit Amot Hashkaot (23rd floor)
2 Weizmann st., Tel-Aviv, 6423902
Telephone: 972-3-6527724
Fax: 972-9-6527725
E-mail: office@zivtax.co.il
אתרנו נמצא בשדרוג
כתובתנו החדשה:
בית אמות השקעות (קומה 23)
רח' ויצמן 2, תל אביב 6423902
טלפון: 03-6527724
פקס': 03-6527725
דוא"ל: office@zivtax.co.il
In the Media 
