מבזק ללקוחות ועמיתי זיו שרון ושות' עורכי דין מס' 37
15.8.2013
ניכוי מס תשומות אינו מוביל בהכרח לחיוב במע"מ במכירה – חלק א'
מאת: זיו שרון, עו"ד; עמית גליק, עו"ד; משרד זיו שרון ושות' עורכי דין
על אף הדעה הרווחת כי כאשר מס התשומות נוכה ברכישת הנכס מכירתו תהיה חייבת במע"מ, קיימים מספר מקרים בהם לא יהיה חיוב מס בפועל.
בחלופה השניה להגדרת עסקה בחוק מע"מ נקבע כי מכירת נכס שנוכה מס התשומות ברכישתו, מהווה "עסקה" לצרכי מע"מ.
שאלה מעניינת מתעוררת במקרה בו בעת הרכישה נוכה מס התשומות בהסתמך על עסקה עתידית חייבת ובפועל העסקה החייבת התקיימה לזמן קצר, ולאחר מכן נעשה שימוש בנכס לעסקאות פטורות. בשאלה זו עסק בין היתר כב' השופט ריבלין בעניין ש.י. סימון [קישור לפסק הדין].
ניקח לצורך הדיון את הדוגמה הבאה – אדם רכש מספר דירות על מנת להשכירן למשרדים, קיזז את מס התשומות אך לאחר תקופה קצרה החל להשכירן למגורים (עסקה פטורה ממס).
בהתאם לדברי כב' השופט ריבלין, הגם שבמקרה זה התשומות נוכו ברכישה אין בכך כדי לשלול את הפטור בהשכרת הדירות או במכירתן. חוק מע"מ בנוי על כך שבשלב הראשון יש לבחון האם פעולה מסוימת נחשבת "עסקה" לצרכי החוק. בשלב השני, ככל ומדובר ב"עסקה" יש לבחון האם זו עסקה חייבת בשיעור מס מלא, בשיעור מס אפס או שמא המדובר בעסקה פטורה.
לאור ניתוח זה, העובדה שהתשומות נוכו ברכישה מסווגת את המכירה כעסקה לצרכי מע"מ. אך, ככל ועסקה זו תבוא בגדרי הפטורים המנויים בחוק תהיה עסקה זו עסקה פטורה ממע"מ.
ובענייננו – השכרת הדירות נחשבת כעסקה, אך עסקה זו תהיה פטורה מכוח סעיף 31(1) לחוק הקובע פטור בהשכרה למגורים.
בניוזלטר הבא נמשיך לפתח את האמור עד כאן.
שינוי של הרגע האחרון בהצעת חוק ההסדרים מאפשר למכור בשיעור מס שבח אפסי מיד בתחילת 2014
מאת: זיו שרון, עו"ד; משרד זיו שרון ושות' עורכי דין
במקביל לביטול הפטור ממס שבח במכירת דירה שאינה יחידה, הוצע בחוק ההסדרים להקל את המס על מכירת דירות חייבות במס. על פי הנוסחה הליניארית החדשה התקופה שעד תחילת 2014 תהיה פטורה ממס ואילו התקופה שלאחר מכן תהיה חייבת במס בשיעור 25% וזאת בהתאם לתקופות ההחזקה בדירה.
על מנת למנוע מכירת דירות מאסיבית בתחילת 2014 כששיעור המס הינו אפסי, נקבע בהוראות המעבר כי בתקופה שבין 2014-2017 יוכל המוכר למכור שתי דירות מגורים בלבד בשיעורי המס החדשים.
בהצעת החוק המקורית, התנאי להחלת שיעורי המס החדשים היה כי בעת מכירת הדירה הראשונה בתקופת המעבר המוכר היה זכאי לפטור הרגיל הניתן אחת לארבע שנים.
בעקבות הצעות פורום המיסים של לשכת עורכי הדין לרשות המיסים, הצלחנו להביא לשינוי בנוסח החוק הסופי. בנוסח החוק הסופי נקבע כי התנאי לזכאות לפטור אחת לארבע שנים יהיה תקף במכירת הדירה השנייה, ואילו את הדירה הראשונה יהיה ניתן למכור מיד בתחילת 2014 בשיעורי המס החדשים.
כך לדוגמה – אדם שמכר דירה בפטור ממס שבח ב- 1.1.2012, יוכל למכור דירה בשיעורי המס החדשים מיד בתחילת 2014 (פטור נוסף דה-פקטו), ואילו למכירת דירה נוספת בשיעורי המס החדשים יידרש המוכר להמתין עד ה- 1.1.2016.
שינוי זה של הרגע האחרון מהווה הטבה במיוחד למי שמכר דירות במסגרת הוראת השעה, שכן לאור הנוסח המקורי היה נדרש להמתין עד ה- 5.5.2017 וכעת ניתן למכור בשיעור מס אפסי מיד בתחילת 2014.
נציין כי בנוסח החוק הסופי קיימת אי בהירות מסוימת שעלול להשתמע ממנה כי המוכר חייב למכור שתי דירות בתקופת המעבר כתנאי להחלת שיעורי המס החדשים. לטעמנו, לבטח לא לכך התכוון המחוקק ואף רשות המיסים הבהירה שאין זו כוונת הסעיף ולכן ניתן למכור דירה אחת בתחילת 2014 ולהיות זכאי לשיעורי המס החדשים במכירתה ללא כל תנאי נוסף.
בהזדמנות זו נבקש לאחל שנה טובה לכל בית ישראל
In the Media 
